„Leichtfertige Kündigungen lieber sein lassen“
Über korrekte Beendigung von Mietverhältnissen informierte Haus & Grund-Geschäftsführer Thomas Bellmer
Veränderung bei der Grundsteuer, Mietendeckel, Mietpreisbremse – wenn der Staat regulierend in den Wohnungsmarkt eingreift, reagieren Bauwirtschaft, Mieter und Vermieter häufig verunsichert. Anlass für Thomas Bellmer, Geschäftsführer von Haus & Grund Darmstadt, seinem Vortag „Kündigung, Aufhebung und anderweitige Beendigung von Mietverhältnissen“ am vergangenen Donnerstag zunächst einige Anmerkungen zu aktuellen Entwicklungen voranzustellen. Die rund hundert Teilnehmer der Infoveranstaltung in der Sparkasse hörten die für den Wohnungsmarkt gute Nachricht zum Auftakt: Die verlangten Mieten sinken im Bundesdurchschnitt seit 14 Jahren erstmals leicht, ganz im Gegensatz zur allgemeinen Preisentwicklung, wie etwa für Butter, die seit 2015 rund 40 Prozent teurer wurde. Anders verhält es sich bei Neuvermietungsmieten. „Die Instrumente zur Mietpreisregulierung sparen diese aus, da andernfalls jedweder Neubau unterbleiben würde“, so Bellmer.
Mit Blick auf Berlin sagte der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht: „Der Mietendeckel würgt den Wohnungsbau ab. Das Problem der Wohnungsknappheit und ihre Auswirkung auf Mietpreise werden nicht gelöst, nur verschoben.“ Gleichzeitig räumte er mit der „gefühlten“ Annahme auf, es herrsche bundesweit eine generelle Wohnungsnot. „Die Quote der Leerstände beträgt in den sieben deutschen Großstädten über ein Prozent, das ist kein Mangel, auch wenn drei Prozent sicher wünschenswert wären. In einigen Gebieten Deutschlands haben wir Leerstandsquoten von über zehn Prozent“, relativierte er. „Wohnungsnot gab es in Deutschland nach dem Zweiten Weltkrieg.“
Mit Spannung sieht er der Umsetzung der Grundsteuer in Hessen entgegen und hofft auf ein modifiziertes Flächenmodell oder Äquivalenzmodell, das sich an der Grundstücksgröße und Wohnfläche oder auch Art der Nutzung orientiert. Dies sei ein Kompromiss, mit dem alle leben könnten. Die Frage sei für Eigentümer und Mieter gleichermaßen brisant, denn die Steuer kann auf die Miete umgelegt werden.
Ohne Grund kündigen – lieber nicht
Mietverhältnisse stehen unter dem besonderen Schutz des Gesetzgebers. „Leichtfertige Kündigungen sollten Sie lieber sein lassen“, leitete Bellmer zum Hauptthema über. Eigentümer müssten gute Gründe haben, sich von ihren Mietern zu trennen. Neben Eigenbedarf seien dies Pflichtverletzungen seitens des Bewohners wie Zahlungsverzug, Störung des Hausfriedens oder Gefährdung der Bausubstanz.
Auch wenn Bellmer mit teils skurrilen Beispielen aus der Praxis an diesem Abend für einige Lacher sorgte – der Hintergrund ist ernst. „Vermieter müssen ihre Rechte und Pflichten kennen.“ Beispielsweise sei bei einer fristlosen Kündigung wegen Ruhestörung, Streit oder gar Gewalt der Eigentümer in der Beweispflicht. Zahlt hingegen ein Mieter zwei Mal nicht, sei das Recht auf der Seite des Vermieters. Mit einer Ausnahme: Werden alle Rückstände innerhalb von zwei Monaten bezahlt, gilt dies als Schonfristzahlung, und die fristlose Kündigung wird unwirksam.
Beim Thema Abmahnung hörten viele besonders gut hin, denn sie sei nicht immer nötig, wie etwa bei Zahlungsverzug, hingegen aber sehr wohl bei unerlaubter Untervermietung oder Verwahrlosung der Mietsache. Zudem gab der Experte einen Überblick zu Form, Fristen und gesetzlichen Grundlagen von Mietverhältnissen. Von Betriebskosten handelt der nächste Haus & Grund-Vortrag am 5. Dezember bei der Sparkasse Darmstadt.
